Du 23 septembre au 26 septembre à LYON, se tient le 103ème Congrès National des Notaires. J’y assisterai avec d’autant plus de plaisir qu’en 1998 dans cette même ville de Lyon, je présidais le 94ème Congrès National sur le thème du CONTRAT. Vous trouverez ci-après la présentation des travaux consacrés à la division de l’immeuble : co-propriété, lotissements etc. A l’heure où la gestion intelligente du sol est une préoccupation majeure, nos travaux seront suivis avec attention. Evènement professionnel majeur, avec plus de 3000 notaires présents, des invités de marque, dont Rachida DATI. Je vous enverrais un billet de LYON pour vous donner des nouvelles. Vous pouvez aussi consulter le site du Congrès. (Cliquez ici)
Division de l’immeuble : Le sol, l’espace, le bâti
De la création d’un lotissement aux mesures à prendre pour le redressement d’un syndicat de copropriété en difficulté, de la division d’une vaste maison en appartements …
…jusqu’à l’organisation juridique d’ensembles aussi vastes que la Défense à Paris ou le palais des congrès de Lyon (où ils tiendront leur 103ème congrès), les notaires ont exploré l’intégralité des questions relatives à la division de l’immeuble.
Qu’il s’agisse du sol, de l’espace qui le surplombe ou de ses soubassements, d’un immeuble à construire ou d’un bâtiment centenaire, la totalité du champ a été investi. Pendant près de deux ans d’études, quatre commissions se sont attachées à mettre en lumière à la fois les difficultés pratiques rencontrées par les praticiens du droit immobilier,la complexité des situations concrètes à traiter, les zones d’ombre – voire de contradiction – laissées par les textes en vigueur et les précautions à prendre lorsque l’on est acheteur, vendeur, promoteur ou responsable d’une collectivité locale. Mais les travaux de ces quatre commissions soulignent également les perspectives qu’ouvrent les réformes en cours (voir encadré) et l’intérêt du recours à certaines formules juridiques oubliées pour atteindre les objectifs sociaux d’un habitat de qualité accessible au plus grand nombre.
Un droit abondant
Réglementé dès le lendemain de la première guerre mondiale, le droit de diviser des terrains ou des immeubles n’a cessé de s’enrichir et l’on compte aujourd’hui plusieurs milliers de textes (lois, décrets, règlements et documents d’urbanisme)en vigueur.
Selon les périodes d’origine et les impératifs politiques ces textes tendent tout à la fois à organiser l’aménagement du territoire en préservant l’environnement, à soutenir la création d’espaces constructibles afin de répondre à une demande de logements encore largement insatisfaite et à faire coexister en zones urbaines équipements publics espaces d’activités et habitations. Ce qui ne va pas parfois sans contradictions entre différents textes ou la lecture qu’en font les juridictions civiles et administratives. Ainsi, dès la première question consistant à s’interroger sur ce qui est divisible en matière de terrains, l’on rencontre des interprétations différentes, soulignent les travaux de la première commission. De même sur la façon dont un espace sera divisé, il pourra y avoir, à une même question, deux voire plusieurs réponses possibles. Tout l’art du praticien consistera à trouver dans la floraison des textes la bonne réponse assurant la sécurité juridique de l’opération à laquelle il apporte son concours.
La gestion de la complexité…
Autre caractéristique du domaine de la division de l’immobilier, la nécessité de gérer des situations de plus en plus complexes. Un bon urbanisme consiste à faire cohabiter dans un même espace des intérêts et des partenaires différents : intérêts publics et intérêts privés, collectivités locales et entreprises, services publics et propriétaires privés, habitants et commerçants réunis sous un même toit…
Les outils juridiques sont certes nombreux pour répondre à cette nécessité qu’il s’agisse des textes sur l’organisation des syndicats de copropriété, sur les modalités de création de lotissements ou de ZAC. Mais la pratique a dû également inventer de nouveaux concepts, inconnus à l’époque de la rédaction du Code Civil ou de la reconstruction de la France après les deux dernières guerres mondiales. Ces modalités conventionnelles d’organisation de l’espace sont largement analysées par les travaux du congrès qui rappellent toutes les précautions que doivent prendre les praticiens afin de rester dans les normes générales posées par les textes et règlements d’urbanisme.
… et la prévention des conflits
Faire que la cohabitation nécessaire d’intérêts différents se traduise au quotidien par une coexistence la plus pacifique possible n’est guère aisé. Et ne relève pas seulement du travail du juriste. Mais celui-ci peut y contribuer.
Impliqués largement dans la rédaction des règlements internes de ces ensembles (règlements de lotissement, règlements de copropriété, de ZAC) les notaires se sont penchés sur toutes les phases de la division des terrains et des immeubles bâtis. Leurs interventions, le plus en amont possible, peuvent prémunir les propriétaires (qui divisent leurs biens) comme les acquéreurs (qui seront réunis dans une copropriété obligatoire) contre les difficultés qu’engendre ce type de cohabitation.
La nécessaire production d’espaces constructibles et de logements.
Loin d’être satisfaite la demande d’habitations en France est de surcroit aujourd’hui très diversifiée : souhait du plus grand nombre des français d’accéder à la propriété, besoin de redynamiser le marché locatif pour l’adapter à l’évolution de la société (logements étudiants, parcellisation des familles divisées ou recomposées), impératif social du logement pour les plus démunis…
Ici les notaires apportent leur contribution en mettant en lumière les structures juridiques d’ores et déjà utilisables et les améliorations des textes nécessaires à la réalisation des grands objectifs politiques que sont le « droit au logement » ou la maison à 100 000 €.
Déjà évoquées lors de précédents congrès sous des angles différents, certaines des questions soulevées par les notaires ont été traitées par le législateur. Leurs propositions ont été entendues. D’autres questions demeurent. De nouvelles adaptations du droit comme de la pratique s’avèrent aujourd’hui nécessaires. A l’issue des travaux de leur congrès de Lyon les praticiens adopteront donc diverses propositions tendant à la fois, à assurer la plus grande sécurité juridique possible à tous les opérateurs et à rendre possible une gestion harmonieuse du territoire que la loi définit comme un bien commun de la nation.